粤港澳大湾区这个风口,坚挺度直逼一线城市

作者: 欧式装修  发布:2019-11-28

2015年,房价最坚挺的城市除了深圳、上海和北京三大一线城市外,位于珠三角西岸的珠海涨幅也达到了两成。

在年初粤港澳大湾区构想落地后,占据风口的大湾区时而不时就会出来刷一波关注。最近,广东几天前发布了粤港澳大湾区建设的三年规划,大家翘首以盼的大湾区已进入发展的快车道。

近日,广东省房协发布《2015年度广东房地产市场分析报告》数据显示, 2015年,在各地市中,深圳、广州、珠海分别以33661元/平方米、14083元/平方米和14031元/平方米位列前三,其中,深圳、珠海房价同比涨幅包揽前二,涨幅分别为40%和20%。广州市场重心主要是在外围区域,拉低了全市均价。

粤港澳大湾区,以仅占全国0.6%的土地面积,以及4.9%的常住人口比例,创造了接近全国13%的经济总量,随着港珠澳大桥的开通,以及更多城市行政区壁垒被打破,开展跨市经济合作的试点越来越多,大湾区的发展前景不言而喻。

合富房地产经济研究院院长龙斌对《第一财经日报》分析,珠海房价已多年持续坚挺,尤其是在2014年全国房价深度调整的情况下,珠海不仅没有下调,而且还上涨了8%。也就是说,近几年珠海的房价坚挺度超过了广州等大城市。

大湾区内,云集了广深港三大国际性大都市,拥有香港港、深圳港、广州港等一系列世界级港口,同时还拥有珠江西岸和珠江东岸两大世界级制造基地。无论是经济发展水平,还是城镇化水平,都位居全国前列。面对滚滚而来的城市红利,谁是大湾区内最有潜力的房价城市呢?

尽管改革开放之初,珠海成为四大经济特区城市之一,但现如今,珠海跟深圳和厦门差距相当远。无论深圳还是厦门,都是计划单列市和副省级城市和区域的交通中心,而珠海只是普通地级市,对周围的辐射能力也远不及深圳和厦门。作为一个外界眼中的三线城市,珠海房价之坚挺颇为引人关注。

01 港澳广深,谁为中心?

根据中国指数研究院公布的1月百城房价指数,珠海房价环比上涨2.75%,达到14075元/㎡,这一价格不仅远超同处珠三角的经济大市东莞和佛山,也超过了苏州、大连、温州、宁波东部经济明星城市。

数据统计显示,去年粤港澳大湾区的整体经济规模已经接近11万以元,经济实力之强毋庸置疑。而在大湾区内,香港、广州和深圳的GDP都超过了2万以处于第一梯队,而澳门GDP在3000以上,与第二梯队的佛山和东莞的8000以还有一定距离。

龙斌说,珠海的市场有其特殊性,虽然经济规模不大,人口总量也只有两三百万左右,但整个产业以三产和高新技术产业为主,作为珠江西岸的中心城市,近年来的经济发展势头还是相当不错的。

但是从人均GDP来看,澳门则以人均GDP54.41万元与香港位列第一梯队,属于发达城市。广州以人均GDP15.77万和深圳19.33万以及珠海的16.51万位列第二梯队。

在经济发展的路径选择上,和广州、佛山、东莞等城市不同,珠海从一开始对投资的条件和档次选择比较严格,选择发展一些附加值较高的企业和高新技术产业。由于经济集聚和发展力度不够强,没有形成规模经济和配套齐全的工业体系,从而影响了经济发展的后劲,这种影响在上世纪90年代中后期不断凸显,以至于经济总量一直比较小。

任何一个世界级湾区,都少不了中心城市的引领作用。与世界其他湾区不同的是,粤港澳大湾区涉及“一个国家、两种制度、三个关税区”,所以,之前的规划纲要就明确过,香港、澳门、广州和深圳四大城市均为中心城市,但分工有所不同。

但失之东隅,收之桑榆。中国经济进入新常态后,珠海的发展路径逐渐显现除了后发优势。数据显示,2015年珠海实现地区生产总值2038亿元,比上一年增长10%,增速居全省第一。

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珠海市发改局负责人在接受媒体采访时表示,在经济下行压力较大的环境下,珠海还可以保持相对快的增速,这是多年来坚持走绿色发展之路的“厚积薄发”。相比其他城市产业结构转型的压力,珠海正处于 “厚积薄发”的阶段。

香港的定位是国际金融、航运、贸易中心和航空枢纽,三中心一枢纽的地位不可撼动。而澳门经济结构较为单一,对博彩和旅游依赖程度较高,但其国际化优势明显,因此澳门的定位是世界旅游休闲中心、中国与葡语国家商贸合作服务平台。

此外,随着横琴自贸区和港珠澳大桥的建设,珠海将成为珠江口西岸、粤西地区乃至西南地区对接港澳、对接国际的“桥头堡”。

至于广州和深圳两大一线城市,在功能分工上也体现了各自城市的特色。广州主要是充分发挥国家中心城市和综合性门户城市的引领作用,同时着力建设国际大都市。简言之,广州的优势是综合的,因此定位也是综合的。

另一方面,珠海作为珠三角、广东省最宜居的沿海城市,旅游业占比比较大,外来购房群体占比较多。龙斌说,作为华南的海滨城市,珠海在全国的知名度比较高,和海南一样,吸引了大量北方尤其是东北人前来过冬、养老、工作和定居。而且相比海南,珠海由于距离广深和港澳都非常近,生活便利的优势更加明显。

深圳和广州既有竞争也有合作。深圳的定位主要是发挥作为经济特区、全国性经济中心城市和国家创新型城市的引领作用。例如,在全国所有城市中,深圳的R&D投入强度,仅次于北京,而深圳拥有370家上市公司,这一数量也是紧随北京之后,位居全国第二。

“珠海属于人口流入型城市,购买力都是全国性的,同时由于毗邻澳门,还有很多来自澳门的购买人群。这与东莞、佛山等其他城市不太一样。”龙斌说,珠海的楼盘密度比较低,容积率一般只有2、2.5左右,楼盘的综合素质不错,配套比较好,很多楼盘的赠送面积比较大,对购房者来说,性价比也比较高。

02 珠江两岸,产业谁强?

龙斌说,从供应方面来看,这几年珠海的土地供应都比较小,从市场成交来看,一年成交量也才100万平方米左右,相当于广州、深圳的一个区,也比佛山和东莞相差很远。

粤港澳大湾区主打的就是国际科技创新中心,这离不开产业对经济和科技的支撑作用。港澳广深四大中心城市均以第三产业为主,而佛莞惠珠中江等城市,则基本都以第二产业为主。

根据上海易居研究院发布近日发布的《中国50城住宅库存报告》,珠海的库存村存销比仅为7个月,去库存的压力相当小。

在第二产业方面,形成了沿着珠江的东西两岸产业带。珠江东岸,以深圳东莞惠州为代表,优势产业在电子信息制造业、生物医药和新能源、新材料等产业;珠江西岸,以佛山中山珠海江门为代表,优势产业在于汽车制造业、家电制造业和先进装备制造业等。而港澳广深四地,则要发挥科研资源优势、高新技术产业基础,推动新一代信息技术、生物技术、高端装备制造、新材料等发展壮大为新支柱产业。

去年12月,中金公司地产小组发布了一篇报告,地产小组基于全国253个城市的市场存量、市场发展、人口流动、土地储备及购买力五大指标体系,梳理出房地产市场具有较大潜力的12个城市,珠海与深圳、北京、上海、广州四大一线城市以及厦门、南京等二线城市一起入列其中。

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从2008年开始,随着产业转型升级,珠三角城市群凭借在电子信息、新能源等高科技领域率先的探索,使得广东在新经济周期中拔得头筹,也让粤苏两省长达30年的争霸尘埃落定。

除了上述港澳广深四大城市中心之外,大湾区还提出了三大极点,即香港-深圳,广州-佛山,澳门-珠海。深港均属一线城市,香港国际化程度一流,全球转运港口的地位稳固。深圳在高新产业和科创上具备领先优势,因此深港合作,不仅利于金融国际化,还能促进实体经济的发展。

广佛市中心相距不到30公里,实际上地铁早已将两个城市连为一体。广州第三产业发达,佛山第二产业突出,因此两地产业互补性极高。至于澳珠,由于澳门自身旅游休闲的优势,对于珠海发展横琴国际休闲旅游岛有带动作用,且港珠澳大桥的通车,更能加速其快速融合。

以极点带动、轴带支撑打造的大湾区超级网络空间格局,更能促进粤港澳大湾区内产业的全面发展。

03 房价潜力,如何判别?

对于我国房地产市场而言,“长期看人口、中期看土地、短期看金融”这句话已经深入人心。粤港澳大湾区,目前总人口已经高达6800万。据预测,粤港澳大湾区的总人口有望在2032年达到一以之多,而该地区的经济生产总值将是现在的三倍。

如今,大湾区各个城市都在或明或暗的吸纳人才。因工作机会和收入水平的差距,广东及其他周边省市不发达地区的人口也持续流入珠三角,大湾区对周边地区的虹吸效应也会逐步显现。

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目前大湾区房价可以分为四个梯队。港澳两地房价按人民币计算,均价都已破10万元,可谓寸土寸金,当然这也和其城市的国际化程度密不可分,这是大湾区房价第一梯队。

第二梯队是广州、深圳和珠海。其中深圳房价位居除港澳外九城之首,广州次之,这与广东各城市经济发展不均有主要关系。广州和深圳两城所创造的GDP占全省总量的58%,在人多地少的现实面前,房价自然会更高。

第三梯队是佛山、东莞和中山。虽然在广深光环下,佛山和东莞优势并不明显,但是两个城市GDP都在全国前20,未来还是有潜力的。

而惠州、肇庆和江门三个城市在大湾区处于垫底的第四梯队,这也和其GDP占总量的不到5%有一定关系。

抛开港澳先不谈,就大湾区内九城而言,就人口数量、土地面积和城市实力来说,深圳虽然房价最贵却也最值得入手,而广州作为省会城市,各方面实力过硬,涨幅也不会差。如果你经济实力过硬,这两个城市都值得长期关注。

当然了,肯定有人要说,我手里钱没有那么充足,大湾区内有哪些城市是房价洼地呢?首先我认为可以看看佛山和东莞。佛山因为地铁交通的联系,已经与广州融为为一体,因此不少广州购房者也会选择到相距不远但是房价较低的佛山买房。同样,大型企业的外迁等原因,使得东莞也承接着深圳的外溢居住需求。加上佛山和东莞两城市自身产业发展也不错,所以对自身房价也有支撑。

其次就是珠海。在过去几十年中,珠海的房地产市场在大湾区几个城市中发展算是较快的。珠海目前人均GDP紧随深圳之后,横琴自贸区使得珠海可以借港澳的东风,区位优势得以提升,加上港珠澳大桥开通这一加分项,是珠海的机遇也是珠海楼市未来的挑战。

房子是城市或区域的股票,城市和区域在升值,如果你没有入股,不但分享不了城市化的红利,而且面临着越来越高的股价,甚至面临着被淘汰的风险。我们对于一个区域房地产市场的预判,不仅要看起人口流动、交通发展和产业布局,更要看其规划的核心,这也是你房产是否保值的关键,否则每一次政策的利好对于你来说,都是利空。

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